Prodajate nepremičnino?

Množično vrednotenje ni dovolj – potrebujete individualno cenitev

---

Prodaja nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih odločitev. Napačna ocena vrednosti lahko pomeni izgubljeni dobiček ali zavrnjene kupce. V Sloveniji mnogi še vedno zmotno uporabljajo množično (administrativno) vrednost, ki jo določa Geodetska uprava RS, kot osnovo za določitev prodajne cene. Vendar pa ta podatek ni tržna vrednost in ni primeren za prodajo.

---

Kaj je množično vrednotenje?

Množično vrednotenje nepremičnin (ang. mass appraisal) pomeni sočasno ocenjevanje velikega števila nepremičnin z uporabo statističnih modelov in avtomatiziranih vrednostnih sistemov (AVM). Temelji na podatkih o velikosti, namembnosti, lokaciji in podobnih splošnih značilnostih.

Ključne lastnosti:

• Modelna, povprečna ocena

• Brez ogleda nepremičnine

• Standardizirana metodologija

• Uporablja se za administrativne namene

Vir: Geodetska uprava RS (2020), IAAO (2013)

Množično vrednotenje v Sloveniji ureja Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1) in ni namenjeno tržnim transakcijam.

---

Kaj je individualno vrednotenje?

Individualno vrednotenje nepremičnine pomeni strokovno oceno konkretnega objekta, ki jo izvede licencirani cenilec. Temelji na fizičnem ogledu, analizi lokalnega trga in primerljivih prodaj.

Uporablja se pri:

• Prodaji in nakupu nepremičnine

• Hipotekarnem financiranju

• Sodnih postopkih (npr. dedovanje, razdelitve, izvršbe)

• Zavarovalniških potrebah

• Davčne namene

Metodološko vključuje:

• Pristop primerljivih prodaj (ang. sales comparison approach)

• Stroškovni pristop (ang. cost approach)

• Donosni pristop (ang. income approach)

Vir: RICS (2021), IVSC (2021)

---

Zakaj množično vrednotenje ni primerno za prodajo

Pri prodaji nepremičnine je ključno določiti realno tržno vrednost, ki bo:

• konkurenčna na trgu,

• podprta z dokazi o primerljivih prodajah,

• sprejemljiva za kupce in financerje (banke, notarje).

Množično vrednotenje:

• ne vključuje ogleda,

• ne upošteva stanja objekta, opreme ali pravnega statusa,

• temelji na povprečju znotraj vrednostne cone, ki lahko zelo odstopa od realnega trga.

Uporaba množične vrednosti kot prodajne cene je lahko zavajajoča in vodi v:

• podcenitev in izgubo potencialnega dobička,

• precenitev in dolgotrajno neuspešno prodajo.

---

Predlagana tržna vrednost

Pri individualnem vrednotenju cenilec poda tudi predlagano tržno vrednost (ang. market value opinion) glede na:

• stanje nepremičnine,

• aktualne tržne razmere,

• primerljive realizirane prodaje v bližini,

• prednosti ali slabosti objekta.

To je najbolj strokovno in realno izhodišče za določitev prodajne cene.

Primerjalna tabela

Merilo	Množično vrednotenje	Individualno vrednotenje
Namen	Statistični pregled	Prodaja, nakup, kredit, sodni postopki
Metoda	Statistični model (AVM)	Primerljive prodaje, terenski ogled, analiza
Natančnost	Povprečna, modelna vrednost	Visoka, tržno utemeljena
Upoštevanje posebnosti	Ne	Da
Primerno za prodajo	Ne	Da

---

Zaključek

Če prodajate stanovanje, hišo ali poslovni prostor, množična vrednost ni dovolj. Prava, zaupanja vredna ocena temelji na individualni cenitvi, ki jo izvede usposobljen strokovnjak z znanjem o lokalnem trgu. To je edini način, da določite konkurenčno in realno ceno, ki bo prepričala kupce – in banke.

---

Viri

1. IAAO (2013). Standard on Mass Appraisal of Real Property.

2. RICS (2021). RICS Valuation – Global Standards (Red Book).

3. IVSC (2021). International Valuation Standards (IVS 2022).

4. Geodetska uprava RS (2020). Splošno vrednotenje nepremičnin – metodologija.

5. Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1), Uradni list RS, št. 33/18.

6. Slovenski inštitut za revizijo. Imenik pooblaščenih ocenjevalcev vrednosti nepremičnin.